Die Expensas können bis zu 40 Prozent der Miete erreichen. Ein günstiger Kaufpreis in einem Gebäude mit Pool, Gym und vierundzwanzigstündigem Portier ist kein günstiger Kauf — und das ist der Posten, an dem Renditerechnungen am häufigsten scheitern.
| Position | Größenordnung monatlich | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Expensas, Gebäude ohne Amenities | 70.000 – 100.000 ARS | üblich der Mieter bei den ordentlichen Expensas |
| Expensas, Gebäude mit Amenities | 130.000 – 180.000 ARS | |
| Expensas, Premium-Turm | 250.000 – 350.000 ARS | |
| Durchschnitt CABA, Februar 2026 | 318.650 ARS | plus 38,4 % gegenüber Vorjahr |
| Durchschnitt CABA, März 2026 | 326.183 ARS | plus 2,4 % zum Vormonat, rund plus 36 % zum Vorjahr |
| ABL | 15.000 – 40.000 ARS | Eigentümer |
| Außerordentliche Umlagen | nach Beschluss | Eigentümer |
Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung: Bei einer Zweizimmerwohnung, die im August 2026 im Schnitt 886.527 Pesos Miete brachte, entsprechen Expensas von 326.183 Pesos rund 37 Prozent der Miete. Das ist kein Marktsatz, sondern das Verhältnis zweier Durchschnitte — zeigt aber, worum es geht. Ein günstiger Kaufpreis in einem Gebäude mit Pool, Gym und vierundzwanzigstündigem Portier ist kein günstiger Kauf. Was der Eigentümer trägt und was der Mieter, ist vertraglich regelbar; die Gesamthöhe bestimmt, welche Miete überhaupt durchsetzbar ist.
Pool, Fitnessraum, Veranstaltungsraum und ein durchgehend besetzter Empfang erzeugen laufende Personal- und Unterhaltskosten, die auf alle Einheiten umgelegt werden. In einem Turm mit achtzig Einheiten verteilt sich das besser als in einem Gebäude mit zwanzig — die absolute Höhe bleibt trotzdem erheblich.
Für eine Anlagewohnung im mittleren Preissegment sind Amenities deshalb meist ein Nachteil: Sie erhöhen den Kaufpreis, erhöhen die Expensas und erhöhen die erzielbare Miete nur unterproportional.
Die ABL — Alumbrado, Barrido y Limpieza — ist die städtische Abgabe für Beleuchtung, Straßenreinigung und Müllabfuhr. Sie wird nach einer eigenen Bewertung der Einheit bemessen und vom Eigentümer getragen. Sie ist zugleich die Grundlage für die Bewertung bei der Vermögensteuer, was sie steuerlich relevanter macht, als ihr Betrag vermuten lässt.
Der Anstieg von rund 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr liegt über der allgemeinen Teuerung, auch wenn sich die monatliche Dynamik abschwächt — von Februar auf März waren es noch 2,4 Prozent. Treiber sind Personalkosten und Versorgungstarife, die nach dem Abbau von Subventionen stark gestiegen sind. Wer eine Renditerechnung über mehrere Jahre aufstellt, sollte diesen Posten nicht mit der allgemeinen Inflationsrate fortschreiben, sondern mit einem Aufschlag.
Das Dossier rechnet drei Objekte mit unterschiedlichem Expensas-Niveau durch — bis zur Nettorendite nach allen Abzügen.
Die monatlichen Umlagen der Eigentümergemeinschaft für Verwaltung, Personal, Instandhaltung und Versorgung der Gemeinschaftsflächen. Sie werden nach dem im Reglamento festgelegten Flächenanteil verteilt.
Von etwa 70.000 Pesos monatlich in Gebäuden ohne Amenities bis über 350.000 in Premium-Türmen. Der von ConsorcioAbierto erhobene Durchschnitt lag im März 2026 bei 326.183 Pesos, rund 36 Prozent über dem Vorjahr; im Februar waren es 318.650 Pesos.
Üblicherweise trägt der Mieter die ordentlichen Expensas, der Eigentümer die außerordentlichen Umlagen und die ABL. Das ist vertraglich regelbar, die Gesamthöhe beeinflusst aber die durchsetzbare Miete.
Alumbrado, Barrido y Limpieza — die städtische Abgabe für Beleuchtung, Straßenreinigung und Müllabfuhr. Sie liegt je nach Einheit zwischen 15.000 und 40.000 Pesos monatlich und wird vom Eigentümer getragen.
Quellen und Stand. Expensas-Durchschnitt CABA nach ConsorcioAbierto: Februar 2026 318.650 ARS (plus 38,4 % zum Vorjahr), März 2026 326.183 ARS (plus 2,4 % zum Vormonat, rund plus 36 % zum Vorjahr); marktübliche Bandbreiten nach Gebäudetyp als Erfahrungswerte; ABL-Sätze Stadt Buenos Aires, Stand 2026. Geprüft am 4. Oktober 2026. Dieser Text ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; im Einzelfall gehört er vom Escribano, Abogado oder Contador bestätigt.
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