Das Mietgesetz 27.551 wurde im Dezember 2023 aufgehoben. Seither gilt Vertragsfreiheit: Laufzeit, Währung, Indexierung und Kaution sind frei vereinbar. Das Angebot ist gestiegen, die Mieten sind real gefallen.
Das Mietgesetz 27.551 aus dem Jahr 2020 galt als Beispiel dafür, wie gut gemeinte Regulierung einen Markt austrocknen kann: dreijährige Mindestlaufzeit, zwingende jährliche Indexierung nach einem staatlichen Index, Begrenzung der Kaution. Die Folge war ein drastischer Rückgang des Angebots. Im Dezember 2023 wurde das Gesetz durch DNU 70/2023 aufgehoben. Seither gilt die Vertragsfreiheit des Zivil- und Handelsgesetzbuchs.
| Punkt | Vor 2023 | Heute |
|---|---|---|
| Mindestlaufzeit | drei Jahre zwingend | frei vereinbar, Höchstgrenzen 20 bzw. 50 Jahre je nach Nutzung |
| Währung | faktisch Pesos | frei, auch Dollar |
| Indexierung | gesetzlich vorgeschrieben, jährlich | frei vereinbar, Index und Rhythmus |
| Kaution | höchstens eine Monatsmiete, eine Garantie | frei in Höhe, Anzahl und Währung |
Das Angebot ist deutlich gestiegen, die Mieten sind real gefallen. Für den Vermieter heißt das, dass die Zeiten leichter Preisdurchsetzung vorbei sind. Ein Mietpreis wird heute über Qualität und Zustand erzielt, nicht über Knappheit.
Das ist für ein Sanierungsmodell eine gute Nachricht: Genau die Differenzierung über Zustand ist der Mechanismus, auf dem der Renovierungshebel beruht. In einem Markt mit knappem Angebot vermietet sich auch die unsanierte Wohnung; in einem Markt mit Auswahl nicht mehr zum selben Preis.
Eine Zweizimmerwohnung in der Stadt Buenos Aires kostete im August 2026 im Schnitt 886.527 Pesos monatlich, ein Plus von 1,5 Prozent gegenüber Juli. Umgerechnet bei rund 1.560 Pesos je Dollar sind das etwa 568 Dollar. Über die ersten acht Monate des Jahres stiegen die Mieten nominal um 19,2 Prozent bei einer Teuerung von geschätzt 21,5 Prozent — real also ein Rückgang von 2,3 Prozent.
Vertragsfreiheit heißt nicht Rechtlosigkeit. Die allgemeinen Vorschriften des Zivil- und Handelsgesetzbuchs gelten weiter, ebenso der Schutz vor sittenwidrigen Klauseln. Ein Vertrag, der einseitig zulasten des Mieters formuliert ist, wird im Streitfall nicht in jedem Punkt halten.
Wer nicht im Land ist, braucht eine Verwaltung vor Ort — für Mieterauswahl, Übergabe, Instandhaltung und die Abrechnung der Expensas. Die marktübliche Vergütung liegt bei etwa acht Prozent der Miete, meist mit einer Mindestgebühr.
Steuerlich ist die Langzeitvermietung seit 2026 der attraktivere Weg: Mieterträge sind von Ganancias befreit, wenn die Wohnung für den Mieter casa-habitación ist — einzige, familiäre und dauerhaft bewohnte Wohnung. Kurzzeitvermietung erfüllt das nach dem Wortlaut nicht. Mehr dazu im Kapitel zu den Steuern während der Haltedauer.
Das Dossier enthält die Punkte, die ein Mietvertrag für einen auswärtigen Eigentümer abdecken muss, und die Rechnung Langzeit gegen Kurzzeit nach Steuern.
Nein. Das Mietgesetz 27.551 wurde im Dezember 2023 durch DNU 70/2023 aufgehoben. Seither gilt die Vertragsfreiheit des Zivil- und Handelsgesetzbuchs für Laufzeit, Währung, Indexierung und Kaution.
Ja. Seit der Aufhebung des Mietgesetzes ist die Währung frei vereinbar. Dollarverträge sind in international nachgefragten Lagen üblich geworden.
Es gibt keine gesetzliche Mindestlaufzeit mehr. Üblich sind zwölf bis vierundzwanzig Monate. Die gesetzlichen Höchstgrenzen liegen bei zwanzig Jahren für Wohnraum und fünfzig Jahren für andere Nutzungen.
Im August 2026 im Schnitt 886.527 Pesos monatlich, umgerechnet rund 568 US-Dollar bei einem Kurs von etwa 1.560 ARS. Die Spanne nach Lage und Zustand ist erheblich — von rund 655.000 Pesos in Lugano bis über 1,25 Millionen in Puerto Madero.
Quellen und Stand. DNU 70/2023 vom Dezember 2023 zur Aufhebung des Mietgesetzes 27.551; Zonaprop-Index für CABA, August 2026 (886.527 ARS für eine Zweizimmerwohnung, plus 1,5 % im Monat, plus 19,2 % seit Jahresbeginn bei geschätzt 21,5 % Teuerung); Wechselkurs rund 1.560 ARS/USD, Anfang Oktober 2026. Geprüft am 4. Oktober 2026. Dieser Text ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; im Einzelfall gehört er vom Escribano, Abogado oder Contador bestätigt.
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