Immobilienkauf in Argentinien als Ausländer: Was erlaubt ist

Die häufigste Frage am Anfang ist auch die am einfachsten zu beantwortende: Ja, Sie dürfen. Die argentinische Verfassung stellt Ausländer beim Eigentumserwerb Staatsbürgern gleich. Artikel 20 der Verfassung nennt das Recht, Grundeigentum zu erwerben, zu besitzen und zu veräußern, ausdrücklich — ohne Bedingung eines Aufenthaltstitels.

Es gibt keine Mindestinvestition, keine Genehmigungspflicht und keine Registrierung als ausländischer Investor. Was Sie brauchen, ist ein gültiger Reisepass und eine argentinische Steuernummer. Letztere ist der eigentliche Engpass, und ihr ist ein eigenes Kapitel gewidmet.

Was ausdrücklich nicht verlangt wird

• Keine Residenz. Sie können kaufen, ohne jemals einen Antrag bei der Migrationsbehörde gestellt zu haben.
• Keine Mindestaufenthaltsdauer. Es gibt keine Pflicht, sich im Land aufzuhalten — weder vor noch nach dem Kauf.
• Keine Obergrenze. Weder die Anzahl der Objekte noch deren Gesamtwert ist beschränkt.
• Keine Sondersteuer für Ausländer. Beim Erwerb fallen dieselben Abgaben an wie für Inländer. Unterschiede entstehen erst bei der laufenden Besteuerung, dort beim Freibetrag der Vermögensteuer.

Die Ausnahmen — und warum sie Sie wahrscheinlich nicht betreffen

Zwei Regelungswerke schränken ein, beide mit klarem Zuschnitt:

Beschränkung	Was sie betrifft	Relevanz für Stadtwohnungen
Grenzzonen (Zona de Seguridad de Frontera)	Flächen in definierter Entfernung zu Landesgrenzen und Küsten. Erwerb durch Ausländer erfordert eine Sondergenehmigung.	Keine. Buenos Aires liegt außerhalb.
Ländlicher Grundbesitz (Ley 26.737)	Landwirtschaftliche Flächen. Begrenzung des ausländischen Anteils, Registrierungspflicht.	Keine. Gilt für ländliche, nicht für städtische Grundstücke.
Örtliche Sonderregeln	Einzelne Gemeinden, etwa im Umfeld von Bariloche, verlangen zusätzliche Genehmigungen.	Keine für die Stadt Buenos Aires.

Wo es dann doch schwierig wird

Der rechtliche Teil ist der einfachste des ganzen Vorhabens. Schwierig wird es nicht beim Dürfen, sondern beim Prüfen. Die drei Stellen, an denen ausländische Käufer regelmäßig Geld verlieren, haben mit dem Erwerbsrecht nichts zu tun:

1. Die Nachweiskette des Kapitals. Wer beim späteren Verkauf nicht belegen kann, wie das Geld legal ins Land kam, hat ein Problem. Das entsteht beim Hereinbringen, zeigt sich aber erst Jahre später.
2. Die Auswahl des Escribano. Das Recht, ihn zu bestimmen, liegt beim Käufer und wird häufig stillschweigend abgegeben.
3. Die Prüfung des Objekts jenseits des Titels. Der Escribano sichert die Rechtslage, nicht den Bauzustand und nicht die Wirtschaftlichkeit.

Anwesenheit beim Notartermin

Eine digitale Beurkundung gibt es nicht. Bei der Escritura müssen Sie persönlich anwesend sein — oder sich durch einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht vertreten lassen. Dasselbe gilt beim späteren Verkauf. Wer die Vollmacht im Heimatland ausstellen lässt, braucht Apostille und beglaubigte Übersetzung; das dauert und sollte früh begonnen werden.