Comprar una propiedad en Argentina siendo extranjero: qué está permitido

La pregunta más frecuente al principio es también la más fácil de responder: sí, usted puede. La Constitución argentina equipara a los extranjeros con los ciudadanos en materia de adquisición de propiedad. El artículo 20 menciona expresamente el derecho a adquirir, poseer y enajenar bienes raíces, sin condicionarlo a un permiso de residencia.

No existe una inversión mínima, ni una autorización previa, ni un registro como inversor extranjero. Lo que necesita es un pasaporte vigente y un número fiscal argentino. Esto último es el verdadero cuello de botella, y tiene su capítulo propio.

Lo que expresamente no se exige

• Ninguna residencia. Puede comprar sin haber presentado jamás un trámite ante la autoridad migratoria.
• Ningún tiempo mínimo de permanencia. No hay obligación de estar en el país, ni antes ni después de la compra.
• Ningún tope. No está limitada ni la cantidad de propiedades ni su valor total.
• Ningún impuesto especial para extranjeros. En la adquisición se pagan los mismos tributos que para un nacional. Las diferencias aparecen recién en la tributación corriente, en el mínimo no imponible del impuesto sobre los bienes personales.

Las excepciones — y por qué probablemente no lo afecten

Dos cuerpos normativos establecen límites, ambos con un alcance preciso:

Restricción	A qué alcanza	Relevancia para departamentos urbanos
Zonas de frontera (Zona de Seguridad de Frontera)	Superficies dentro de una distancia definida de las fronteras y las costas. La adquisición por extranjeros requiere autorización especial.	Ninguna. Buenos Aires está fuera.
Tierras rurales (Ley 26.737)	Superficies agropecuarias. Límite a la participación extranjera y obligación de registro.	Ninguna. Rige para inmuebles rurales, no urbanos.
Reglas locales particulares	Algunos municipios, por ejemplo en el entorno de Bariloche, exigen autorizaciones adicionales.	Ninguna para la Ciudad de Buenos Aires.

Dónde sí se vuelve difícil

La parte jurídica es la más sencilla de todo el proyecto. La dificultad no está en el poder, sino en el verificar. Los tres puntos en los que los compradores extranjeros pierden dinero con regularidad no tienen nada que ver con el derecho de adquisición:

1. La cadena de respaldo del capital. Quien al vender no pueda acreditar cómo entró legalmente el dinero al país tiene un problema. Se origina al ingresar el capital, pero aparece recién años después.
2. La elección del escribano. El derecho a designarlo es del comprador y con frecuencia se cede tácitamente.
3. La revisión de la propiedad más allá del título. El escribano asegura la situación jurídica, no el estado constructivo ni la rentabilidad.

Presencia en la escrituración

No existe la escritura digital. En la escritura usted debe estar presente personalmente, o hacerse representar por un apoderado con poder notarial. Lo mismo rige para la venta posterior. Quien hace otorgar el poder en su país de origen necesita apostilla y traducción pública; eso lleva tiempo y conviene empezarlo temprano.