Zwischen 6,6 und 9,5 Prozent mit Makler, zwischen 3,0 und 4,7 Prozent ohne. Die Differenz von bis zu 4,8 Prozentpunkten ist bei einem Kaufpreis von 78.000 Dollar rund 3.800 Dollar — und sie ist der am stärksten verhandelbare Teil des ganzen Vorgangs. Dazu eine gesetzliche Obergrenze, die in der Praxis fast nie genannt wird.
Alle Angaben beziehen sich auf die Stadt Buenos Aires, eine Anlagewohnung unterhalb der Sellos-Schwelle, Stand Oktober 2026. Prozente jeweils vom Kaufpreis.
| Position | Satz | Anmerkung |
|---|---|---|
| Impuesto de Sellos | 1,35 % | 2,7 % gesamt, üblich hälftig geteilt. Seit 1.1.2026 gesenkt von 3,5 %. |
| Honorar Escribano inkl. IVA | 1,21 – 2,42 % | Marktüblich 1 bis 2 % zuzüglich 21 % IVA. |
| Aportes an das Colegio | 0,25 – 0,50 % | Rund 25 % auf das Honorar. |
| Informes, Beglaubigungen, Gebühren | 0,20 – 0,40 % | Grundbuchauszüge, Bescheinigungen, Registrierung. |
| Maklerprovision inkl. IVA | 3,63 – 4,84 % | 3 bis 4 % zuzüglich IVA. Seit DNU 70/2023 verhandelbar. |
| Summe mit Makler | 6,64 – 9,51 % | bei 100.000 USD also 6.640 bis 9.510 USD |
| Summe ohne externen Makler | 3,01 – 4,67 % |
| Fall | Satz |
|---|---|
| Vivienda única, familiar, dauerhaft bewohnt, bis 226.100.000 ARS | 0 %, Befreiung für beide Parteien |
| Derselbe Fall, Wert darüber | 3,5 % auf den übersteigenden Betrag |
| Zweit- oder weitere Wohnung in dieser Wertspanne | 2,7 % statt bisher 3,5 % |
| Hypothekendarlehen für die Erstwohnung | Sellos entfallen, bisher 1 % |
Die Schwelle von 226,1 Millionen Pesos entspricht bei einem Kurs von rund 1.560 ARS je Dollar (Anfang Oktober 2026) etwa 145.000 US-Dollar; beim amtlichen Verkaufskurs von rund 1.545 sind es etwa 146.000. Da der Kurs sich bewegt, wandert diese Dollar-Schwelle mit. Für Anlageobjekte greift die vollständige Befreiung nicht — dort gilt der gesenkte Satz von 2,7 Prozent, soweit der Betrag die Schwelle nicht übersteigt, üblicherweise hälftig geteilt, also 1,35 Prozent für den Käufer. Oberhalb der Schwelle bleibt es beim Satz von 3,5 Prozent.
Die Sellos werden nicht zwingend auf den beurkundeten Preis berechnet, sondern auf den höchsten Wert aus beurkundetem Preis, steuerlicher Bewertung und dem Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) der Stadt. Liegt der VIR über dem Kaufpreis, zieht der Escribano als Einbehaltungsstelle auf dem VIR ab. Den VIR eines Objekts kann man vorab bei der Stadt abfragen — das sollte vor der Kalkulation geschehen, nicht danach.
Ley 2340 CABA nennt als Orientierung drei Prozent für den Verkäufer und drei bis vier für den Käufer, jeweils zuzüglich 21 Prozent IVA. Seit DNU 70/2023 ist der Satz frei verhandelbar. In der Praxis werden 3 bis 3,5 Prozent durchgesetzt. Zwischen der Spalte mit und ohne externen Makler liegen 3,6 bis 4,8 Prozentpunkte — bei 78.000 Dollar Kaufpreis sind das 2.800 bis 3.800 Dollar.
Ein Escribano, der mit 1,5 Prozent wirbt und später Registrierung, Vollmachten, Übersetzungen und Gebühren separat berechnet, ist am Ende teurer als einer mit transparentem Pauschalhonorar. Die Position, die Sie vergleichen sollten, ist nicht das Grundhonorar, sondern die Gesamtsumme aller Positionen — schriftlich, vor der Beauftragung.
Deutlich höhere Sätze von 2,5 bis 3 Prozent werden gelegentlich für englisch- oder deutschsprachige Escribanos aufgerufen. Das ist ein Sprachzuschlag, kein Markttarif. Wer eine Übersetzung mitbringt, zahlt den normalen Satz.
Artikel 77 des nationalen Gesetzes 24.441 ist weiterhin in Kraft. Er bestimmt zweierlei: Beim Verkauf neuer Wohnungen erhält der Makler seine Provision ausschließlich vom Auftraggeber, also vom Verkäufer — der Käufer zahlt nichts. Bei allen übrigen Geschäften darf die Provision des Käufers 1,5 Prozent des Kaufwerts nicht übersteigen.
Die Marktpraxis in Buenos Aires liegt mit 3 bis 4 Prozent deutlich darüber. Die Norm wird also regelmäßig nicht eingehalten. Ob und wie sie sich im Einzelfall durchsetzen lässt, ist eine Frage für einen Abogado — als Argument in der Verhandlung ist die bloße Existenz der Vorschrift jedoch wirksam, und sie erklärt, warum die Provision der mit Abstand beweglichste Posten ist.
Das Dossier enthält die vollständige Nebenkostentabelle für drei Preisklassen, den Fragenkatalog für das Escribano-Angebot und die Verhandlungslinie bei der Provision.
Ohne abweichende Vereinbarung tragen beide Parteien je die Hälfte. Bei einer Anlagewohnung mit 2,7 Prozent Gesamtsatz sind das 1,35 Prozent für den Käufer. Erstwohnsitze zur dauerhaften Nutzung bis 226,1 Millionen Pesos sind seit 1. Januar 2026 vollständig befreit.
Nein, nicht mehr. Seit DNU 70/2023 ist sie frei verhandelbar. Ley 2340 CABA nennt als Orientierung drei Prozent für den Verkäufer und drei bis vier für den Käufer, jeweils zuzüglich 21 Prozent IVA. In der Praxis werden 3 bis 3,5 Prozent durchgesetzt.
Bei einer Anlagewohnung mit externem Makler 6,64 bis 9,51 Prozent des Kaufpreises. Ohne externen Makler 3,01 bis 4,67 Prozent. Hinzu kommen die Kosten des Kapitaltransfers von 2,5 bis 5 Prozent.
Auf den höchsten Wert aus beurkundetem Preis, steuerlicher Bewertung und dem Valor Inmobiliario de Referencia der Stadt. Liegt der VIR über dem Kaufpreis, behält der Escribano auf dem VIR ein. Der VIR lässt sich vorab bei der Stadt abfragen.
Artikel 77 der nationalen Ley 24.441 ist weiterhin in Kraft: Bei neuen Wohnungen zahlt nur der Verkäufer, bei allen übrigen Geschäften darf die Käuferprovision 1,5 Prozent nicht übersteigen. Die Marktpraxis liegt mit 3 bis 4 Prozent darüber; die Durchsetzung im Einzelfall gehört zu einem Abogado.
Für den Verkäufer ja: seine Hälfte der Sellos und seine Maklerprovision. Der ITI von 1,5 Prozent wurde durch Ley 27.743 im Juli 2024 abgeschafft, und der Veräußerungsgewinn ist für natürliche Personen seit dem 1. Januar 2026 von Ganancias befreit.
Quellen und Stand. Impuesto de Sellos CABA ab 1.1.2026 und Bemessung nach dem Valor Inmobiliario de Referencia (AGIP); Artikel 77 der Ley 24.441; Ley 2340 CABA und DNU 70/2023 zu den Maklerhonoraren; marktübliche Escribano-Honorare inklusive IVA und Aportes an das Colegio; Ley 27.743 vom 8.7.2024 zum ITI. Wechselkurs rund 1.560 ARS/USD, Anfang Oktober 2026. Geprüft am 4. Oktober 2026. Dieser Text ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; im Einzelfall gehört er vom Escribano, Abogado oder Contador bestätigt.
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