Die zehn häufigsten Fehler ausländischer Immobilienkäufer in Argentinien

1. Die Steuernummer zu spät beantragen. Ohne CUIT kein Notartermin. Wer erst bei der angenommenen Reserva damit beginnt, verliert das Objekt oder zahlt für die Verzögerung.
2. Die Nachweiskette des Kapitals nicht dokumentieren. Das Problem entsteht beim Hereinbringen, zeigt sich aber erst beim Verkauf — dann aber mit voller Wucht.
3. Den Escribano vom Verkäufer wählen lassen. Das Auswahlrecht liegt beim Käufer und wird aus Höflichkeit abgegeben.
4. Die Expensas nicht in die Renditerechnung einbeziehen. Sie können bis zu 40 Prozent der Miete erreichen und kippen die Rechnung still.
5. Die Quadratmeterzahl aus dem Exposé übernehmen statt aus der Escritura. Die Differenz ist selten zugunsten des Käufers.
6. Teilsanieren statt kernsanieren. Der Bewertungssprung wird nicht erreicht, das Geld ist trotzdem ausgegeben.
7. Vor dem Kauf nicht prüfen, ob das Reglamento die geplante Nutzung zulässt. Ein Gebäude, das Kurzzeitvermietung untersagt, schließt ein halbes Geschäftsmodell aus.
8. Keinen steuerlichen Vertreter bestellen und die jährliche Erklärung versäumen. Ohne responsable sustituto ist die Vermögensteuer nicht erklärbar.
9. Unterverbriefen, um kurzfristig Sellos zu sparen. Die Lücke in der Dokumentation bleibt dauerhaft.
10. Über eine Gesellschaft kaufen, ohne die steuerlichen Folgen beim Verkauf zu kennen. Die Befreiung des Veräußerungsgewinns gilt nur für natürliche Personen.

Das Muster dahinter

Acht der zehn Fehler haben dieselbe Struktur: Sie entstehen früh, kosten im Moment nichts und werden erst sichtbar, wenn es teuer ist, sie zu korrigieren. Das ist typisch für Auslandsinvestitionen — nicht, weil die Regeln besonders kompliziert wären, sondern weil die Rückkopplung fehlt. Wer in Deutschland einen Schritt auslässt, bemerkt es beim nächsten Behördengang. Wer ihn in Argentinien auslässt, bemerkt es beim Verkauf.

Die zwei Fehler, die nicht in dieses Muster passen

Die Expensas und die Quadratmeterzahl wirken sofort — sie machen die Rechnung von Anfang an falsch. Beide sind mit einer Stunde Arbeit prüfbar: Die Expensas-Abrechnung der letzten zwölf Monate bei der Administración anfordern, die Fläche aus der Escritura mit dem Exposé vergleichen.

Dass sie trotzdem so häufig vorkommen, liegt daran, dass niemand danach fragt, solange der Preis stimmt.