Vier Formate stehen zur Wahl, und sie unterscheiden sich nicht im Preis, sondern im Ertragsmechanismus. Wer das verwechselt, kauft ein Produkt, das zu seinem Ziel nicht passt.
Die Frage lautet nicht, welches Format das beste ist, sondern welcher Ertragsmechanismus zu Ihrem Zeithorizont und Ihrer Risikobereitschaft passt. Die vier Formate verdienen auf vier verschiedene Arten Geld.
| Format | Charakter | Wirtschaftlich |
|---|---|---|
| Bestand, renovierungsbedürftig | Der Preisabstand zwischen unsaniert und kernsaniert ist der Ertrag. | Höchster Hebel, höchster Aufwand |
| Bestand, bezugsfertig | Kein Hebel. Der Preis ist bereits der Marktpreis. | Nur Mietrendite und Marktentwicklung |
| Neubau, fertiggestellt | Höherer Quadratmeterpreis, Ausstattungsvorteil bereits eingepreist. | Mietrendite brutto typisch ein bis zwei Punkte unter saniertem Altbau |
| Pozo, Kauf vor Fertigstellung | Gestaffelte Zahlung, Preisvorteil gegen Bauzeitrisiko. | Höchste Wertsteigerung, dafür Insolvenz- und Verzugsrisiko des Entwicklers |
Je höher das Gebäude, desto später. Ein Jahr Verzug ist in Buenos Aires normal, nicht die Ausnahme. Wer in Pozo investiert, prüft die Bauträgerhistorie über mindestens fünfzehn Jahre und besichtigt fertiggestellte Gebäude desselben Entwicklers — nicht den Musterbau, sondern ein übergebenes Objekt von vor fünf Jahren.
Der zweite Punkt beim Pozo betrifft die Zahlungsstruktur. Üblich ist eine Anzahlung mit anschließenden, an den Baufortschritt oder an einen Index gekoppelten Raten. Bei Indexkopplung tragen Sie das Inflationsrisiko der Bauphase — in einem Land, dessen Baukosten in Dollar gerechnet zwischen September 2025 und März 2026 um 17,23 Prozent gestiegen sind, ist das keine Nebensache.
Ein bezugsfertiges Objekt ist zum Marktpreis bewertet. Es gibt keinen Mechanismus, der einen Wert hebt — der Ertrag besteht allein aus Mietrendite und allgemeiner Marktentwicklung. Bei Bruttomietrenditen, die in Buenos Aires typischerweise zwischen vier und sechs Prozent liegen, und nach Abzug von Expensas und Verwaltung deutlich darunter, trägt sich das für einen Käufer aus Europa kaum.
Es gibt gute Gründe dafür — wer keine Baustelle managen will oder kann, wer kurzfristig Mieteinnahmen braucht, wer das Objekt selbst nutzen möchte. Aber es ist eine Entscheidung gegen den Hebel, und sie sollte als solche getroffen werden.
Das Dossier rechnet alle drei Varianten an denselben Annahmen durch — mit Kapitaleinsatz, Zeitachse und Rendite nach Steuern.
Pozo bezeichnet den Kauf vor oder während der Bauphase, vergleichbar mit dem Bauträgerkauf vom Plan. Der Preis liegt unter dem fertigen Objekt, die Zahlung erfolgt in Raten, und der Käufer trägt Bauzeit- und Fertigstellungsrisiko.
Deutlich länger als angekündigt. Ein Jahr Verzug ist normal, bei Hochhäusern mehr. Die Bauträgerhistorie über mindestens fünfzehn Jahre zu prüfen ist die wichtigste Absicherung.
Die Bruttomietrendite eines sanierten Altbaus liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte über einem vergleichbaren Neubau, weil der Einstiegspreis niedriger ist. Der Neubau bringt geringeren Instandhaltungsaufwand, aber oft höhere Expensas.
Nur, wenn Sie bewusst auf den Sanierungshebel verzichten wollen. Ohne ihn besteht der Ertrag allein aus Mietrendite und Marktentwicklung — das ist in Europa mit weniger Aufwand erreichbar.
Fuentes y estado. Baukostenentwicklung in US-Dollar, September 2025 bis März 2026; Marktübliche Bruttomietrenditen CABA, Stand 2026. Verificado el 4. Oktober 2026. Este texto es información general y no sustituye asesoramiento legal o impositivo; en cada caso corresponde confirmarlo con el escribano, el abogado o el contador.
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