Das Reglamento ist die Teilungserklärung des Gebäudes. Es legt fest, was in den Gemeinschaftsflächen erlaubt ist, wie sich die Expensas verteilen — und ob Sie kurzzeitvermieten dürfen. Das steht in keinem Exposé.
Das Reglamento de Copropiedad y Administración ist das Grunddokument jeder Eigentümergemeinschaft. Es wird bei der Aufteilung eines Gebäudes in Einheiten erstellt, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Es bindet jeden Eigentümer, auch den, der es nie gelesen hat.
Ein Gebäude, dessen Reglamento Kurzzeitvermietung untersagt, schließt ein halbes Geschäftsmodell aus. Das steht in keinem Exposé — und der Verkäufermakler wird nicht von sich aus darauf hinweisen.
Der Consorcio ist die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt, die Administración ihre Verwaltung. Von dort bekommen Sie drei Dokumente, die vor der Seña vorliegen sollten:
| Dokument | Was es zeigt | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Expensas-Abrechnung der letzten zwölf Monate | Die tatsächliche Höhe, nicht die behauptete | Saisonale Schwankungen und Sonderumlagen werden sichtbar |
| Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen | Beschlossene und geplante Maßnahmen | Eine beschlossene Fassadensanierung kann fünfstellig werden |
| Bescheinigung über Rückstände der Einheit | Ob die Wohnung schuldenfrei ist | Rückstände gehen mit dem Eigentum über |
Außerordentliche Umlagen werden von der Eigentümerversammlung beschlossen und auf die Einheiten nach Flächenanteil verteilt. Typische Anlässe sind Fassade, Aufzug, Dach und Leitungen. Ein Gebäude aus den Sechzigerjahren mit zwei Aufzügen und aufgeschobener Instandhaltung ist ein Risiko, das sich aus dem Exposé nicht ablesen lässt — aus den Versammlungsprotokollen schon.
Das Dossier enthält die vollständige Unterlagenliste für den Consorcio samt Musteranfrage an die Administración auf Spanisch.
Die notariell beurkundete und im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung eines Gebäudes. Sie regelt Flächenanteile, Expensas-Verteilung, zulässige Nutzungen und Zustimmungserfordernisse bei Umbauten. Sie bindet jeden Eigentümer.
Ja. Das Reglamento kann die zulässigen Nutzungen beschränken und Kurzzeitvermietung ausdrücklich ausschließen. Das ist vor dem Kauf zu prüfen, wenn dieses Modell Teil der Kalkulation ist.
Rückstände sind mit der Einheit verbunden und gehen auf den neuen Eigentümer über. Deshalb gehört eine aktuelle Bescheinigung der Administración zu den Unterlagen, die vor der Seña vorliegen sollten.
Aus den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, die Sie bei der Administración anfordern. Beschlossene Maßnahmen an Fassade, Aufzug oder Dach können fünfstellige Beträge auslösen.
Fuentes y estado. Argentinisches Zivil- und Handelsgesetzbuch zum Wohnungseigentum; Praxis der Consorcio-Verwaltung in CABA, Stand 2026. Verificado el 4. Oktober 2026. Este texto es información general y no sustituye asesoramiento legal o impositivo; en cada caso corresponde confirmarlo con el escribano, el abogado o el contador.
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