Eine Wohnung in Buenos Aires wird über den Quadratmeter bewertet. Alles andere sind Zu- und Abschläge. Die Angebotspreise je Barrio, Stand September 2026 — und die drei Angaben im Exposé, auf die man sich nicht verlassen darf.
Der argentinische Markt denkt konsequent in Quadratmetern. Ein Verkäufer nennt nicht zuerst den Preis der Wohnung, sondern den Preis je Quadratmeter seiner Lage — und rechnet hoch. Wer diese Logik übernimmt, verhandelt auf Augenhöhe. Wer in Gesamtpreisen denkt, verhandelt im Blindflug.
Die Barriowerte stammen aus der Medianerhebung vom 4. September 2026 für den Monat August. Wichtig für den Vergleich mit anderen Quellen: Median und Durchschnitt derselben Stadt liegen rund 150 Dollar auseinander.
| Lage | USD je m² | Erhebung |
|---|---|---|
| Stadt Buenos Aires, Median | 2.630 | Median, August 2026 |
| Stadt Buenos Aires, Angebotsdurchschnitt | 2.476 | Zonaprop, August 2026, plus 0,2 % im Monat |
| Núñez | 3.436 | Median, August 2026 |
| Palermo | 3.421 | Median, August 2026 |
| Belgrano | 3.319 | Median, August 2026 |
| Devoto, Villa Urquiza, Recoleta, Villa Crespo, Caballito | 2.525 – 2.820 | Median, August 2026 |
| Villa Lugano (günstigste Lage der Stadt) | 1.052 | Median, August 2026 |
| Großraum Nord / Süd / West | 2.208 / 1.629 / 1.538 | Median, August 2026 |
Auf den Lagepreis wirken sechs Faktoren, in dieser ungefähren Reihenfolge ihrer Bedeutung:
Die oben genannten Zahlen sind Angebotspreise aus den Portalen. Der tatsächliche Abschlusspreis liegt in der Praxis darunter, üblicherweise im mittleren einstelligen Prozentbereich. Wie groß der Abstand ist, hängt an drei Dingen: wie lange das Objekt am Markt ist, ob der Verkäufer unter Zeitdruck steht, und ob Sie in bar und in Dollar zahlen.
Im August 2026 wurden 1.059 der 6.055 Beurkundungen mit Hypothek abgeschlossen, also 17,5 Prozent — ein Rückgang von 20,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Über die ersten acht Monate liegt der Rückgang bei 34 Prozent. Vier von fünf Käufen werden weiterhin bar in Dollar getragen. Wer ohne Finanzierungsvorbehalt auftritt, hat damit einen Verhandlungsvorteil, der sich in Prozentpunkten ausdrückt.
Im August 2026 wurden in der Stadt Buenos Aires 6.055 Escrituras registriert — einer der fünf besten Augustmonate der vergangenen 28 Jahre. Von Januar bis Mai lag das Volumen mit 23.487 Beurkundungen praktisch auf Vorjahresniveau. Der Markt ist also aktiv, aber nicht überhitzt.
Das Dossier enthält drei vollständig durchgerechnete Beispielprojekte mit Einkaufspreis, Sanierungskosten, Nebenkosten und Mietrendite nach Steuern.
Der Median lag im August 2026 bei rund 2.630 US-Dollar, der Angebotsdurchschnitt bei 2.476 Dollar. Die Spanne reicht von etwa 1.052 Dollar in Villa Lugano bis 3.436 Dollar in Núñez. Palermo liegt bei 3.421, Belgrano bei 3.319 Dollar — jeweils Medianwerte derselben Erhebung.
Angebotspreise aus den Portalen. Der tatsächliche Abschlusspreis liegt in der Praxis im mittleren einstelligen Prozentbereich darunter, abhängig von Marktdauer, Verkäufersituation und Zahlungsweise. Beim Vergleich mit anderen Quellen ist zu beachten, ob Median oder Durchschnitt angegeben wird — der Unterschied beträgt für die Stadt rund 150 Dollar je Quadratmeter.
Häufig nicht. Teils sind Anteile an Gemeinschaftsflächen enthalten, teils wird großzügig gerundet. Maßgeblich ist allein die in der Escritura beurkundete Fläche.
Niedriger Einstiegspreis bedeutet nicht höhere Rendite. Entscheidend sind Mietnachfrage, Expensas-Niveau und Wiederverkäuflichkeit. Lagen mit sehr niedrigen Quadratmeterpreisen haben oft genau dort Schwächen.
Fuentes y estado. Medianpreise je Barrio, Erhebung vom 4. September 2026 für den Monat August; Angebotsdurchschnitt Zonaprop August 2026 (2.476 USD/m², plus 0,2 % im Monat); Escrituras CABA August 2026 (6.055, davon 1.059 mit Hypothek) und Januar bis Mai 2026 (23.487), Colegio de Escribanos CABA. Verificado el 4. Oktober 2026. Este texto es información general y no sustituye asesoramiento legal o impositivo; en cada caso corresponde confirmarlo con el escribano, el abogado o el contador.
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