Der Ertrag einer Sanierung entsteht nicht im Einkauf, sondern im Preisabstand zwischen renovierungsbedürftig und kernsaniert. Dieser Abstand ist in Buenos Aires größer als in europäischen Märkten — und er funktioniert nur ganz oder gar nicht.
Die naheliegende Annahme ist, dass der Gewinn im günstigen Einkauf liegt. Das stimmt in einem Markt, in dem Objekte unter Wert gehandelt werden — und das ist Buenos Aires nur in Ausnahmefällen. Die realistisch verhandelbare Differenz zum Angebotspreis liegt im mittleren einstelligen Prozentbereich.
Der eigentliche Hebel liegt woanders: im Bewertungssprung zwischen zwei Kategorien. Eine Wohnung gilt entweder als „a refaccionar" oder als „a estrenar" beziehungsweise kernsaniert. Dazwischen gibt es keine Preisstufe, die der Markt belohnt.
An einem Beispiel: 15.000 Dollar Sanierungskosten erzeugen bei einem Faktor von 2,4 einen Wertzuwachs von rund 36.000 Dollar. Davon gehen die Nebenkosten des Kaufs, die Projektbegleitung und der Zeitwert des gebundenen Kapitals ab. Was übrig bleibt, ist der Ertrag des Vorhabens — und er entsteht vollständig in diesem Faktor.
Eine Teilsanierung kostet Geld und hebt die Bewertung nicht in die nächste Kategorie. Der Interessent sieht ein neues Bad und alte Elektrik und bewertet das Objekt weiterhin als renovierungsbedürftig — nur dass Sie bereits investiert haben.
Der Bestand in Buenos Aires ist im Durchschnitt schlechter gepflegt als in deutschen Städten. Jahrzehnte mit hoher Inflation, Kapitalkontrollen und schwacher Finanzierung haben dazu geführt, dass Instandhaltung aufgeschoben wurde. Entsprechend groß ist der Anteil an Objekten, die substanziell in Ordnung, aber technisch veraltet sind.
Gleichzeitig ist die Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen hoch — vor allem im Mietmarkt, der sich nach der Deregulierung über Qualität differenziert. Beides zusammen erzeugt den Abstand.
Der Wertzuwachs ist ein Buchgewinn, solange nicht verkauft wird. Er wird realisiert, wenn ein Käufer ihn bezahlt — oder er wirkt über die höhere Miete, die eine sanierte Wohnung erzielt. Beide Wege funktionieren, aber sie brauchen unterschiedliche Zeithorizonte und unterschiedliche Annahmen.
Wer mit dem Verkauf rechnet, sollte die steuerliche Lage beim Verkauf kennen. Wer mit der Miete rechnet, die laufenden Kosten und die Nettorendite nach Abzügen.
Das Dossier rechnet den Renovierungshebel an einem realen Projekt durch — mit Einkauf, Nebenkosten, Gewerken, Zeitachse und dem Wert nach Fertigstellung.
Als Planungsgröße gilt das 2,4-fache der Baukosten. In der Praxis liegt der Faktor je nach Lage und Substanz zwischen 2,3 und 2,8. Bei 15.000 Dollar Sanierungskosten entspricht das einem Wertzuwachs von rund 36.000 Dollar.
Weil der Markt nur zwei Kategorien kennt: renovierungsbedürftig und kernsaniert. Eine Teilsanierung kostet Geld, hebt die Wohnung aber nicht in die obere Kategorie — der Interessent sieht ein neues Bad und alte Leitungen.
Mindestens Elektrik, Sanitärleitungen, Böden und Fenster, dazu Bad und Küche. Werden Leitungen und Fenster ausgespart, wird der Bewertungssprung in der Regel nicht erreicht.
Nein, es ist zunächst ein Buchgewinn. Realisiert wird er entweder beim Verkauf oder schrittweise über die höhere Miete, die eine sanierte Wohnung erzielt.
Fuentes y estado. Erfahrungswerte zum Bewertungsabstand zwischen renovierungsbedürftigen und kernsanierten Einheiten in CABA; Sanierungskosten Stand 2026. Verificado el 4. Oktober 2026. Este texto es información general y no sustituye asesoramiento legal o impositivo; en cada caso corresponde confirmarlo con el escribano, el abogado o el contador.
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