Hier liegt die wichtigste Veränderung der letzten Jahre: Mieterträge sind seit dem 1. Januar 2026 von der Einkommensteuer befreit, wenn die Wohnung für den Mieter casa-habitación ist. Die Vermögensteuer bleibt — und für Nicht-Ansässige greift der Freibetrag nicht.
Die Befreiung steht nicht in einem Dekret, sondern im Gesetz: Artikel 192 der Ley 27.802 hat den Katalog der Steuerbefreiungen im Einkommensteuergesetz geändert. Decreto 406/2026, veröffentlicht am 1. Juni 2026, ist die Durchführungsverordnung dazu. Der Unterschied ist für die Einschätzung der Dauerhaftigkeit erheblich — ein Gesetz fällt nicht so leicht wie ein Dekret.
Befreit sind Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum für Steuerperioden, die ab dem 1. Januar 2026 beginnen.
Die enge Fassung der casa-habitación ist der Grund, warum Kurzzeitvermietung nach dem Wortlaut nicht erfasst ist. Das ist der steuerliche Unterschied, der bei der Wahl des Vermietungsmodells den Ausschlag geben kann.
| Punkt | Steuerjahr 2025, Erklärung 2026 |
|---|---|
| Allgemeiner Freibetrag | 384.728.044,57 ARS |
| Freibetrag Hauptwohnsitz | 1.346.548.155,99 ARS |
| Allgemeine Skala für Ansässige | progressiv, 0,50 / 0,75 / 1,00 % — ohne den Nachlass für durchgehend erklärende Steuerpflichtige |
| Nicht-Ansässige | Besteuerung über einen responsable sustituto. Der allgemeine Freibetrag greift nicht. Der anzuwendende Satz ist nicht automatisch die Residentenskala und gehört im Einzelfall vom Contador bestätigt. |
| Bewertungsgrundlage | der höhere Wert aus abgeschriebenen Anschaffungskosten und steuerlicher Bewertung — nicht der Marktwert |
Maßgeblich ist nicht der Marktwert, sondern der höhere Wert aus abgeschriebenen Anschaffungskosten und steuerlicher Bewertung. In der Stadt Buenos Aires ist Letztere die Bewertung, die auch der ABL zugrunde liegt. Diese liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert — was die tatsächliche Belastung spürbar senkt.
Als Nicht-Ansässiger brauchen Sie zwingend einen in Argentinien ansässigen steuerlichen Vertreter, den responsable sustituto. Ohne ihn können Sie diese Steuer nicht erklären — und ohne Erklärung wird der spätere Verkauf zum Problem.
Für einen ausländischen Eigentümer mit einer langzeitvermieteten Wohnung stellt sich die Lage nach heutigem Stand so dar: Die Mieterträge sind von der Einkommensteuer befreit, sofern die Wohnung für den Mieter casa-habitación ist. Es bleibt die Vermögensteuer auf einer Bemessungsgrundlage, die unter dem Marktwert liegt, erklärt über einen Vertreter vor Ort. Das ist im internationalen Vergleich eine günstige Konstellation — und sie ist jung, also nicht als dauerhaft zu unterstellen.
Diese Darstellung ist eine Einordnung der Rechtslage, keine Steuerberatung. Im Einzelfall gehört sie vom Contador bestätigt, besonders dann, wenn eine Residenz, mehrere Einheiten oder wechselnde Mietverhältnisse im Spiel sind.
Die argentinische Befreiung sagt nichts darüber aus, wie Ihr Wohnsitzstaat die Erträge behandelt. Für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige gilt grundsätzlich das Welteinkommensprinzip; ob und wie eine Anrechnung oder Freistellung greift, richtet sich nach dem anwendbaren Abkommensrecht und gehört von Ihrem Steuerberater geprüft.
Das Dossier enthält die laufenden Pflichten eines ausländischen Eigentümers im Jahresverlauf — mit Fristen und den Unterlagen, die der Contador braucht.
Für Steuerperioden ab dem 1. Januar 2026 ja, wenn die Wohnung für den Mieter casa-habitación ist — einzige, familiäre und dauerhaft bewohnte Wohnung. Grundlage ist Artikel 192 der Ley 27.802, die Durchführung regelt Decreto 406/2026. Die Befreiung gilt für natürliche Personen und ruhende Nachlässe, Ansässige wie Nicht-Ansässige.
Nach dem Wortlaut nicht. Die Befreiung setzt voraus, dass die Wohnung für den Mieter casa-habitación ist. Touristische Kurzzeitvermietung erfüllt dieses Merkmal nicht und bleibt steuerpflichtig.
Ein in Argentinien ansässiger steuerlicher Vertreter, über den Nicht-Ansässige die Vermögensteuer Bienes Personales erklären und abführen. Ohne ihn ist die Erklärung nicht möglich.
Nicht zum Marktwert, sondern zum höheren Wert aus abgeschriebenen Anschaffungskosten und steuerlicher Bewertung. In CABA ist Letztere die ABL-Bewertung, die in der Regel deutlich unter dem Marktwert liegt.
Fuentes y estado. Ley 27.802, Artikel 192, und Decreto 406/2026 als Durchführungsverordnung, veröffentlicht 1. Juni 2026, für Steuerperioden ab 1. Januar 2026; Freibeträge und Sätze Bienes Personales für das Steuerjahr 2025, Erklärung 2026; Bewertungsregeln für Immobilien in CABA. Verificado el 4. Oktober 2026. Este texto es información general y no sustituye asesoramiento legal o impositivo; en cada caso corresponde confirmarlo con el escribano, el abogado o el contador.
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