Zwischen Dezember 2023 und Juni 2026 hat sich für einen ausländischen Immobilienkäufer in Argentinien fast jede relevante Regel geändert. Elf Maßnahmen mit Datum, Rechtsgrundlage und tatsächlicher Wirkung — und die Unterscheidung, was per Gesetz kam und was per Dekret.
| Maßnahme | Wann | Wirkung für Käufer |
|---|---|---|
| DNU 70/2023 hebt das Mietgesetz 27.551 auf | Dezember 2023 | Laufzeit, Währung, Indexierung und Kaution frei vereinbar. Angebot gestiegen, Mieten real gefallen. |
| Maklerhonorare freigegeben | Dezember 2023 | Die Provision ist verhandelbar. Sie ist der größte Einzelposten der Nebenkosten. |
| Ley 27.743 schafft den ITI ab | 8. Juli 2024 | 1,5 Prozent Transfersteuer beim Verkauf entfallen. |
| ARCA ersetzt AFIP | 2024 | Namensänderung der Steuerbehörde. Ältere Quellen nennen noch AFIP. |
| Cepo für natürliche Personen aufgehoben | April 2025 | Kapitaltransfer ist ein normaler Vorgang. Der Kursabstand ist praktisch geschlossen. |
| Resolución General 5803/2025: CUIT statt CDI | in Kraft 2. März 2026 | Neues Antragsverfahren, zwingend über einen Bevollmächtigten mit Adresse in Argentinien. |
| Impuesto de Sellos CABA gesenkt | 1. Januar 2026 | Erstwohnsitz bis 226,1 Mio. ARS vollständig befreit. Für weitere Wohnungen 2,7 statt 3,5 Prozent, soweit der Betrag diese Schwelle nicht übersteigt; darüber bleibt es bei 3,5 Prozent. |
| Ley 27.802, Art. 192: Mieterträge befreit | Gesetz im Boletín Oficial März 2026, wirksam für Perioden ab 1. Januar 2026 | Mieterträge sind von Ganancias befreit, wenn die Wohnung für den Mieter casa-habitación ist. |
| Ley 27.802, Art. 192: Veräußerungsgewinn befreit | Transaktionen ab 1. Januar 2026 | Für natürliche Personen und ruhende Nachlässe, Ansässige wie Nicht-Ansässige. Nicht für Gesellschaften. |
| Decreto 406/2026 als Durchführungsverordnung | 1. Juni 2026 | Definiert casa-habitación und regelt den Nachweis. Nicht die Rechtsgrundlage, sondern deren Ausführung. |
| Importöffnung für Baumaterial | 2025 bis 2026 | Armaturen, Fliesen, Küchen, Leuchten und Aluminiumfenster 20 bis 40 Prozent günstiger. |
Für einen ausländischen Käufer hat sich die Lage in drei Dimensionen verbessert: Der Kapitaltransfer ist einfacher geworden, die Transaktionssteuern sind gesunken, und die laufende Besteuerung der Mieterträge ist entfallen. Gleichzeitig ist der Mietmarkt liquider geworden, was Vermietung und Wiederverkauf erleichtert.
Die Gegenbewegung findet bei den Kosten statt: Arbeitsleistung ist in Dollar gerechnet teurer geworden, weil der Peso real aufgewertet hat. Das trifft jedes Sanierungsvorhaben unmittelbar.
Hier lohnt die Unterscheidung. Mietrecht und Maklerhonorare wurden per Dekret dereguliert (DNU 70/2023) und sind damit leichter umkehrbar. Die Abschaffung des ITI und die Befreiung von Mieterträgen und Veräußerungsgewinn stehen dagegen in Gesetzen (Ley 27.743 und Ley 27.802) — dafür braucht es den Kongress. Wer in Argentinien investiert, sollte dennoch einen Zeithorizont über eine Legislaturperiode hinaus haben und die Rechnung auch dann tragfähig finden, wenn einzelne Vorteile wegfallen.
Was unabhängig davon bleibt: Ausländer sind Inländern beim Eigentumserwerb verfassungsrechtlich gleichgestellt. Das Eigentum selbst steht nicht zur Disposition, auch wenn sich die steuerliche Behandlung ändert.
Die etablierten englischsprachigen Ratgeberseiten zum argentinischen Immobilienmarkt arbeiten überwiegend mit einem Rechtsstand von vor der Reform. Typische Aussagen, die heute nicht mehr stimmen:
Wer 2026 nach diesen Angaben handelt, beantragt die falsche Nummer und kalkuliert mit Steuern, die es nicht mehr gibt.
Das Dossier führt jede Position mit Rechtsgrundlage, Datum und der Frage, was passiert, wenn sie wieder fällt.
Mietrecht dereguliert und Maklerhonorare freigegeben (DNU 70/2023), Devisenkontrollen für natürliche Personen aufgehoben (April 2025), ITI abgeschafft (Ley 27.743), Sellos in CABA gesenkt (1.1.2026), Mieterträge und Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer befreit (Ley 27.802, durchgeführt durch Decreto 406/2026), Steuernummernverfahren auf CUIT umgestellt (RG 5803/2025).
Unterschiedlich. Die Deregulierung des Mietrechts kam per Dekret (DNU 70/2023) und ist leichter umkehrbar. Die Abschaffung des ITI und die Steuerbefreiungen für Mieterträge und Veräußerungsgewinn stehen in Gesetzen (Ley 27.743, Ley 27.802); dafür wäre der Kongress nötig. Ein Investitionshorizont über eine Legislaturperiode hinaus ist trotzdem angeraten.
Weil sich zwischen Dezember 2023 und Juni 2026 fast jede relevante Regel geändert hat. Angaben zu CDI, Capital Gains, Sellos, Devisenkontrollen und AFIP sind überholt.
Die verfassungsrechtliche Gleichstellung von Ausländern beim Eigentumserwerb. Das Eigentum selbst steht nicht zur Disposition, auch wenn sich die steuerliche Behandlung ändert.
Sources and status. DNU 70/2023 vom Dezember 2023; Artikel 67 der Ley 27.743, Boletín Oficial 8.7.2024; Aufhebung der Devisenbeschränkungen für natürliche Personen, wirksam 14. April 2025; Resolución General 5803/2025 (ARCA), in Kraft 2.3.2026; Impuesto de Sellos CABA ab 1.1.2026 (AGIP); Artikel 192 der Ley 27.802 und Decreto 406/2026 vom 1.6.2026. Checked on 4. Oktober 2026. This text is general information and is no substitute for legal or tax advice; in an individual case it belongs confirmed by the escribano, abogado or contador.
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