In Argentinien ist es verbreitet, in der Escritura einen niedrigeren als den tatsächlichen Kaufpreis zu beurkunden. Verkäufer verlangen das gelegentlich als Bedingung. Die kurzfristigen Argumente dafür sind real — die langfristigen dagegen sind stärker.
Die Praxis ist verbreitet genug, dass sie Ihnen mit hoher Wahrscheinlichkeit begegnen wird. Bei Neubauprojekten werden teils 50 Prozent des echten Preises als zu beurkundender Wert vorgeschlagen. Bei Bestandsobjekten sind geringere Abschläge üblich.
Die Vorteile werden als real beschrieben: niedrigere Sellos, niedrigere Bemessungsgrundlage für die Vermögensteuer. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Dollar und einer Unterverbriefung auf 70.000 wären das rechnerisch etwa 405 Dollar weniger Sellos — die Hälfte von 2,7 Prozent auf 30.000 Dollar.
Beide Steuern haben eine Untergrenze, die unabhängig vom beurkundeten Preis gilt. Die Sellos werden auf den höchsten Wert aus Preis, steuerlicher Bewertung und dem Valor Inmobiliario de Referencia berechnet; liegt der beurkundete Preis unter dem VIR, wird trotzdem auf dem VIR einbehalten. Bei der Vermögensteuer ist der höhere Wert aus fortgeschriebenen Anschaffungskosten und steuerlicher Bewertung maßgeblich, nicht der Marktwert. Eine Unterverbriefung senkt die Belastung also nur, solange der niedrigere Betrag noch über diesen Untergrenzen liegt. Häufig tut er das nicht — dann ist das Risiko eingegangen und nichts gespart.
Selbst wenn eine Ersparnis entsteht, stehen ihr drei Positionen gegenüber, die zusammen deutlich schwerer wiegen.
Wir beurkunden den tatsächlich gezahlten Preis. Wenn ein Verkäufer darauf besteht, zu niedrig zu beurkunden, wird das Objekt nicht gekauft. Das kostet gelegentlich ein Objekt und erspart jedes Mal ein Problem.
Seit dem 1. Januar 2026 ist der Veräußerungsgewinn für natürliche Personen von der Einkommensteuer befreit (Decreto 406/2026). Das Argument „niedrig beurkunden, um später weniger Gewinnsteuer zu zahlen" ist damit nach heutiger Rechtslage gegenstandslos — es war ohnehin das schwächste.
Was bleibt, ist eine mögliche Ersparnis bei Sellos und Vermögensteuer — begrenzt durch die genannten Untergrenzen und im besten Fall im niedrigen vierstelligen Bereich. Dagegen steht ein Verkaufsprozess, der sich um Monate verzögern kann, weil die Herkunft der Mittel nicht lückenlos darstellbar ist.
Der Verkäufer hat ein eigenes Interesse an der Unterverbriefung, meist ein steuerliches. Die Ablehnung lässt sich sachlich begründen, ohne den Vorgang zu bewerten: Als ausländischer Käufer brauchen Sie eine lückenlose Dokumentation, sonst bekommen Sie das Kapital später nicht sauber heraus. Das ist kein moralisches Argument, sondern ein praktisches — und es wird in der Regel akzeptiert.
Das Dossier zeigt an einem durchgerechneten Fall, was eine unterverbriefte Escritura beim Verkauf kostet — in Monaten und in Dollar.
In der notariellen Urkunde wird ein niedrigerer als der tatsächlich gezahlte Kaufpreis festgehalten. Die Differenz wird außerhalb der Urkunde gezahlt. In Argentinien ist das verbreitet, aber mit erheblichen Risiken für den Käufer verbunden.
Oft nicht. Die Sellos werden auf den höchsten Wert aus Preis, steuerlicher Bewertung und Valor Inmobiliario de Referencia berechnet, die Vermögensteuer auf den höheren Wert aus fortgeschriebenen Anschaffungskosten und steuerlicher Bewertung. Liegt der unterverbriefte Preis unter diesen Untergrenzen, entsteht keine Ersparnis. Beim Veräußerungsgewinn ist das Argument seit der Befreiung durch Ley 27.802 und Decreto 406/2026 für natürliche Personen ohnehin gegenstandslos.
Die Differenz zwischen beurkundetem und gezahltem Preis lässt sich nicht belegen. Beim Nachweis der Mittelherkunft entsteht eine Lücke, die den Verkaufsprozess erheblich verzögern kann.
Sachlich begründen, dass Sie als ausländischer Käufer eine lückenlose Dokumentation brauchen, um das Kapital später wieder herauszubekommen. Wenn er darauf beharrt, ist das Objekt die Sache nicht wert.
Sources and status. Ley 27.802, Artikel 192, und Decreto 406/2026 zur Befreiung des Veräußerungsgewinns; Impuesto de Sellos CABA ab 1.1.2026 sowie Bemessung nach dem Valor Inmobiliario de Referencia (AGIP); Bewertungsregeln für Bienes Personales; Anforderungen an den Nachweis der Mittelherkunft. Checked on 4. Oktober 2026. This text is general information and is no substitute for legal or tax advice; in an individual case it belongs confirmed by the escribano, abogado or contador.
50 pages with fully costed examples, checklists and question sets — the material behind what is explained here.
See the preview · $49Your situation in three minutes, three questions back, and then you know whether this works for you.
Pick a time